重點觀察區 Areas to Watch
精準判讀各區住宅開發價值
洞察跑贏大盤的市場潛力
在本項報告中，我們考察了幾項指標：包括交通建設的升級，大規模的場所創生所促進的區域更新，和鄰近區域的價格差異等，為您指出2018最新熱點觀察區。
過去兩年來，倫敦的開發趨勢和幾項變動因素有關：政治、經濟、政策(英國脫歐和加收印花稅)。2016年倫敦市長選舉也左右了開發政策。
雖然2017年是倫敦房市價格近八年來首度趨於平穩，但這一數據掩蓋了各區市場發展速度不均的事實，某些區域仍有增值空間。如前所述，交通設施的優化、都市更新等因素將為新建項目與二手住宅市場的增值增添潛力。
我們所羅列的新興熱區，多數座落在一區之外，價格約在sub-￡800psf的新建案。這標誌著倫敦城市開發的變遷趨勢，以購買力為觀察重點。
我們所預測的觀察時程為2018-2021年，這段時間將有新線Queen Elizabeth(Crossrail)的開通，目前已有幾個案例顯示，這條將在明年底開通的高速鐵路，已帶動沿線車站周邊之銷售價格上揚。
綜觀2015年以來倫敦市場變動的態勢，我們過往所預測的部分熱區，儘管並沒有達到預期的增值幅度，但仍是目前具有機會的區域。至於那些增值潛力已充分發揮殆盡的區域，則從名單上移除。
專家分析
查爾斯．哈特(城市東區開發項目主任)
針對熱點區域所做的觀察分析，依據的關鍵是群聚效應，因為這能反映變遷的前景，相應地帶動價值。雖然在這些熱點區塊，對新屋的需求廣泛，但是基於幾個特定因素帶來潛在威脅，例如大環境經濟狀況、政府祭出冷卻房市的措施、限制開發的政策，這些都造成開發商裹足不前。但我認為倫敦房市潛值相當大，這有賴於提出創新與周詳的對策，如何同時兼顧決策者和開發商的要求。
重點區域觀察
伯爵府Earl’s Court
此區在預測趨勢圖呈現上揚走勢，原因在於重大開發工程的啟動。近年來，Earl’s Court的平均估計價值提升到￡1650 psf，一旦伯爵府的重大開發項目全面完成，預計到2021年還能增值達￡2100。
熱區利多因素 Hotspot Factors
場所營造 Place-making
改善公共空間和優化現有的城鎮中心，這些投資有助於促進需求，也利於促進閒置土地的開發，配合住宅與商業用途。伴隨著對新興建物的需求增加，創造新興社區的重要性逐漸增加。
城市更新 Regeneration
城市更新能全面地改變一個地區的面貌。倫敦市長正與地方行政單位、開發商密切合作，整體改善倫敦市容。許多大型項目正在進行中，預期將帶來許多商店、餐廳、咖啡館、住宅區的開設。基於此一趨勢，我們認為這些熱區極富市場潛力。
開發Development
在2016-2017年，相較於年度新住宅需求數字的66000件，倫敦的新興建物需求提升至39560件。這項供需失衡預料將持續。某些區域有大規模的開發項目正在進行，還需好幾年才完成。有鑑於需求將持續高於供給，新興區域預期將受惠於這項利多、極富市場潛力。
交通運輸 Transport
交通建設的改變能激活與開展城市裡的不同區塊，也能吸引投資、創造對新興建物的需求、也能帶來車站與周邊區域的市場新能量。伊麗莎白線的開通能縮減在倫敦市區出行移動的時間，開展新市場和改善現存交通網絡的連結。未來還將有HS2和Crossrail這兩條線的開通，預期能促進車站沿線周邊區域的開發需求。
價格差異 Price Differential
倫敦住宅市場的變動態勢，反映在2018年的熱點開發。較外圍的大倫敦區的需求增加，儘管這促進了住宅市場價格的強勁攀升，但總體價值仍低於平均值。隨著在建設和城市更新方面的投資持續增加，這些區塊有潛力能增加各種檔次的新興住宅。
