重点观察区 Areas to Watch
精准判读各区住宅开发价值
洞察跑赢大盘的市场潜力
在本项报告中，我们考察了几项指标：包括交通建设的升级，大规模的场所创生所促进的区域更新，和邻近区域的价格差异等，为您指出2018最新热点观察区。
过去两年来，伦敦的开发趋势和几项变动因素有关：政治、经济、政策(英国脱欧和加收印花税)。2016年伦敦市长选举也左右了开发政策。
虽然2017年是伦敦房市价格近八年来首度趋于平稳，但这一数据掩盖了各区市场发展速度不均的事实，某些区域仍有增值空间。如前所述，交通设施的优化、都市更新等因素将为新建项目与二手住宅市场的增值增添潜力。
我们所罗列的新兴热区，多数座落在一区之外，价格约在sub-￡800psf的新建案。这标志着伦敦城市开发的变迁趋势，以购买力为观察重点。
我们所预测的观察时程为2018-2021年，这段时间将有新线Queen Elizabeth(Crossrail)的开通，目前已有几个案例显示，这条将在明年底开通的高速铁路，已带动沿线车站周边之销售价格上扬。
综观2015年以来伦敦市场变动的态势，我们过往所预测的部分热区，尽管并没有达到预期的增值幅度，但仍是目前具有机会的区域。至于那些增值潜力已充分发挥殆尽的区域，则从名单上移除。
专家分析
查尔斯．哈特(城市东区开发项目主任)
针对热点区域所做的观察分析，依据的关键是群聚效应，因为这能反映变迁的前景，相应地带动价值。虽然在这些热点区块，对新屋的需求广泛，但是基于几个特定因素带来潜在威胁，例如大环境经济状况、政府祭出冷却房市的措施、限制开发的政策，这些都造成开发商裹足不前。但我认为伦敦房市潜值相当大，这有赖于提出创新与周详的对策，如何同时兼顾决策者和开发商的要求。
重点区域观察
伯爵府Earl’s Court
此区在预测趋势图呈现上扬走势，原因在于重大开发工程的启动。近年来，Earl’s Court的平均估计价值提升到￡1650 psf，一旦伯爵府的重大开发项目全面完成，预计到2021年还能增值达￡2100。
热区利多因素 Hotspot Factors
场所营造 Place-making
改善公共空间和优化现有的城镇中心，这些投资有助于促进需求，也利于促进闲置土地的开发，配合住宅与商业用途。伴随着对新兴建物的需求增加，创造新兴社区的重要性逐渐增加。
城市更新 Regeneration
城市更新能全面地改变一个地区的面貌。伦敦市长正与地方行政单位、开发商密切合作，整体改善伦敦市容。许多大型项目正在进行中，预期将带来许多商店、餐厅、咖啡馆、住宅区的开设。基于此一趋势，我们认为这些热区极富市场潜力。
开发Development
在2016-2017年，相较于年度新住宅需求数字的66000件，伦敦的新兴建物需求提升至39560件。这项供需失衡预料将持续。某些区域有大规模的开发项目正在进行，还需好几年才完成。有鉴于需求将持续高于供给，新兴区域预期将受惠于这项利多、极富市场潜力。
交通运输 Transport
交通建设的改变能激活与开展城市里的不同区块，也能吸引投资、创造对新兴建物的需求、也能带来车站与周边区域的市场新能量。伊丽莎白线的开通能缩减在伦敦市区出行移动的时间，开展新市场和改善现存交通网络的连结。未来还将有HS2和Crossrail这两条线的开通，预期能促进车站沿线周边区域的开发需求。
价格差异 Price Differential
伦敦住宅市场的变动态势，反映在2018年的热点开发。较外围的大伦敦区的需求增加，尽管这促进了住宅市场价格的强劲攀升，但总体价值仍低于平均值。随着在建设和城市更新方面的投资持续增加，这些区块有潜力能增加各种档次的新兴住宅。
